LEGISLACIÓN

 

 

LEY 49/60 DE PROPIEDAD HORIZONTAL

(21 de Julio 1960; BOE núm. 176, de 23 de Julio de 1960)
               

    Modificaciones:

            Ley 2/88 de 23-2-1988 ( BOE de 27/2/88)
            Ley 3/90 de
21-6-1990 ( BOE de 22/6/90)
            Ley 10/92 de
30-4-1992 ( BOE de 5/5/92)
            Ley 1/2000 de
7-1-2000 ( BOE de 8/1/2000)
            Ley 51/2003 de
2-12-2003 ( BOE de 3/12/03)

   REFORMADA POR:

            Ley 8/99 de 6-4-1999 ( BOE de 8/4/99)

PREÁMBULO

El largo período de vigencia de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, ha demostrado la gran utilidad de ésta en muy diversos ámbitos: en la regulación de las relaciones entre los copropietarios sometidos a su régimen, en el fomento de la construcción y en el urbanismo. Tanto la Ley 2/1988, de 23 de febrero, como la Ley 3/1990, de 21 de junio, significaron un gran avance en el acercamiento de aquélla a la realidad social. Sin embargo, transcurrido el tiempo, han surgido nuevas aspiraciones de la sociedad en materia de regulación de la propiedad horizontal.

Se considera así hoy en día que la regla de la unanimidad es en exceso rigurosa, en cuanto obstaculiza la realización de determinadas actuaciones que son convenientes para la comunidad de propietarios e incluso, por razones medioambientales o de otra índole, para el resto de la colectividad. Se ha considerado así conveniente flexibilizar el régimen de mayoría para el establecimiento de determinados servicios (porterías, ascensores, supresión de barreras arquitectónicas que dificulten la movilidad de personas con minusvalía, servicios de telecomunicación, aprovechamiento de la energía solar..., etc.).

Otra de las grandes demandas de la sociedad es lograr que las comunidades de propietarios puedan legítimamente cobrar lo que les adeudan los copropietarios integrantes de las mismas. Lo que se viene denominando lucha contra la morosidad se pretende combatir con esta reforma a través de una pluralidad de medidas dirigidas a tal fin: creación de un fondo de reserva, publicidad en el instrumento público de transmisión de las cantidades adeudadas por los propietarios, afección real del inmueble transmitido al pago de los gastos generales correspondientes a la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año inmediatamente anterior, responsabilidad solidaria del transmitente que no comunique el cambio de titularidad, atribución de carácter ejecutivo a los acuerdos formalizados en el acta de la Junta de propietarios, establecimiento de un procedimiento ágil y eficaz de ejecución judicial para el cobro de las deudas con la comunidad..., etc.

La presente Ley lleva a cabo también una regulación actualizada de la formación de las actas de las juntas, funciones de los órganos de la comunidad, en particular del Administrador, que podrá ser cualquier copropietario o persona física con cualificación profesional suficiente, régimen de convocatorias, ejercicio del derecho de voto, renuncia al cargo del Presidente y otras numerosas materias que la realidad diaria de la vida en comunidad había puesto de relieve que estaban insuficientemente reguladas.

Con ello, la Ley de Propiedad Horizontal gana en flexibilidad y dinamismo, pero también en eficacia, y se acomoda a los nuevos requerimientos sociales, en el convencimiento de que seguirá siendo durante las décadas venideras una de las normas jurídicas de mayor trascendencia para nuestro país.

CAPITULO I: DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 1

La presente Ley tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad horizontal.

A efectos de esta Ley tendrán también la consideración de locales aquellas partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquél o a la vía pública.

Artículo 2

Esta Ley será de aplicación:

a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.

b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.

Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.

c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley.

CAPITULO II: DEL RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD POR PISOS

Artículo 3

En el régimen de propiedad establecido en el artículo trescientos noventa y seis del Código civil corresponde al dueño de cada piso o local:

a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen fuera del espacio delimitado.

b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.

A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.

Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad.

Artículo 4

La acción de división no procederá para hacer cesar la situación que regula esta Ley. Sólo podrá ejercitarse por cada propietario proindiviso sobre un piso o local determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisión no haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad común de todos los propietarios.

Artículo 5

El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se asignara número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.

Artículo 6

Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.

Artículo 7

1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al Administrador.

2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualesquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el Juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar, asimismo, cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria, podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

Artículo 8

Los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material, para formar otros más reducidos e independientes, y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o disminuidos por segregación de alguna parte.

En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la junta de propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados con sujeción a lo dispuesto en el artículo quinto, sin alteración de las cuotas de los restantes.

Artículo 9

1. Son obligaciones de cada propietario:

a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualesquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general acordados conforme a lo establecido en el artículo 17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.

e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3. o , 4. o y 5. o de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores.

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de Secretario, con el visto bueno del Presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca.

El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por 100 de su último presupuesto ordinario.

Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.

g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.

h) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, con el visto bueno del Presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.

i) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.

Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualesquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.

2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o a varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 11.2 de esta Ley.

Artículo 10

1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.

2. Asimismo, la comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, vendrá obligada a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.

3. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.

4. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la ley.

5. Al pago de los gastos derivados de la realización de las obras de conservación y accesibilidad a que se refiere el presente artículo estará afecto el piso o local en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.

Artículo 11

1. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.

2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del apartado anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.

Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

3. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedara obligada al pago de los gastos aun cuando su importe exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.

4. Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el consentimiento expreso de éste.

5. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.

Artículo 12

La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos.

Artículo 13

1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:

a) La Junta de propietarios.

b) El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes.

c) El Secretario.

d) El Administrador.

En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.

2. El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El Juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.3 resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.

Igualmente podrá acudirse al Juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar Presidente de la comunidad.

3. El Presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.

4. La existencia de Vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del Presidente.

Corresponde al Vicepresidente, o a los Vicepresidentes por su orden, sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.

5. Las funciones del Secretario y del Administrador serán ejercidas por el Presidente de la comunidad, salvo que los estatutos, o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.

6. Los cargos de Secretario y Administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.

El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario- Administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.

7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.

Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.

8. Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.»

Artículo 14

Corresponde a la Junta de propietarios:

a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.

b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.

c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c.

d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.

e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.

Artículo 15

1. La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.

Si algún piso o local perteneciese pro indiviso a diferentes propietarios éstos nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas.

Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias y de mejora.

2. Los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley.

Artículo 16

1. La Junta de propietarios se reunirá, por lo menos, una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen, al menos, el 25 por 100 de las cuotas de participación.

2. La convocatoria de las juntas la hará el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.

Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al Presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.

Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación, se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a quórum.

La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto será nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días.

3. La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del Presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.

Artículo 17

Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:

1ª La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.

El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.

Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11 de esta ley, la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.

2ª. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas, comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.

Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.

3ª. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.

Artículo 18

1. Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los Tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.

4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el Juez así lo disponga, con carácter cautelar, a solicitud del demandante oída la comunidad de propietarios.

Artículo 19

1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga.

2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:

a) La fecha y el lugar de celebración.

b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.

c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.

d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.

e) El orden del día de la reunión.

f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que, respectivamente, representen.

3. El acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.

El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9.

Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente, supongan y se encuentre firmada por el Presidente y el Secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación.

4. El Secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo, deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.

Artículo 20

Corresponde al Administrador:

a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.

b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.

d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

e) Actuar, en su caso, como Secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.

f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.

Artículo 21

1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio.

2. La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo 9.

3. A la cantidad que se reclame en virtud de lo dispuesto en el apartado anterior podrá añadirse la derivada de los gastos del requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente la realización de éste, y se acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos.

4. Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente. En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente.

5. Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, el acreedor podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas. El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando aval bancario por la cuantía por la que hubiese sido decretado.

6. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal. En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión, se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.

Artículo 22

1. La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho.

2. Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento a que se refiere el apartado anterior.

Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de su cargo las costas causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le corresponda.

Artículo 23

El régimen de propiedad horizontal se extingue:

1. Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del cincuenta por ciento del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.

2. Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.

CAPITULO III: DEL RÉGIMEN DE LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS

Artículo 24

1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable a aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:

a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.

b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:

a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualesquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.

b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los Presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo, fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.

3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:

a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los Presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.

b) La adopción de acuerdos para los que la Ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.

c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.

La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrán menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.

4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior.»

DISPOSICIÓN ADICIONAL PRIMERA

1. Sin perjuicio de las disposiciones que en uso de sus competencias adopten las Comunidades Autónomas, la constitución del fondo de reserva regulado en el artículo 9.1.f se ajustará a las siguientes reglas:

a) El fondo deberá constituirse en el momento de aprobarse por la Junta de propietarios el presupuesto ordinario de la comunidad correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a la entrada en vigor de la presente disposición.

Las nuevas comunidades de propietarios constituirán el fondo de reserva al aprobar su primer presupuesto ordinario.

b) En el momento de su constitución el fondo estará dotado con una cantidad no inferior al 2,5 por 100 del presupuesto ordinario de la comunidad. A tal efecto, los propietarios deberán efectuar previamente las aportaciones necesarias en función de su respectiva cuota de participación.

c) Al aprobarse el presupuesto ordinario correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a aquel en que se constituya el fondo de reserva, la dotación del mismo deberá alcanzar la cuantía mínima establecida en el artículo 9.

2. La dotación del fondo de reserva no podrá ser inferior, en ningún momento del ejercicio presupuestario, al mínimo legal establecido.

Las cantidades detraídas del fondo durante el ejercicio presupuestario para atender los gastos de conservación y reparación de la finca permitidos por la presente Ley se computarán como parte integrante del mismo a efectos del cálculo de su cuantía mínima.

Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuarán las aportaciones necesarias para cubrir las cantidades detraídas del fondo de reserva conforme a lo señalado en el párrafo anterior.»

DISPOSICIÓN ADICIONAL SEGUNDA

Modificación del Artículo 396 del Código Civil

1. El artículo 396 del Código Civil quedará redactado en los siguientes términos:

«Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.

Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.»

2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, las modificaciones introducidas en el Código Civil y en la Ley Hipotecaria por los artículos 1 y 2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, permanecen en vigor con su redacción actual.

DISPOSICIÓN TRANSITORIA ÚNICA

Las normas contenidas en el artículo 21 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, conforme a la nueva redacción dada a dicho precepto por la presente Ley, no serán aplicables a los procesos judiciales ya iniciados de acuerdo con la legislación anteriormente vigente, los cuales continuarán tramitándose con arreglo a ésta hasta su conclusión.

DISPOSICIÓN FINAL ÚNICA

1. Quedan derogadas cuantas disposiciones generales se opongan a lo establecido en la presente Ley. Asimismo, quedan sin efecto las cláusulas contenidas en los estatutos de las comunidades de propietarios que resulten contrarias o incompatibles con esta Ley.

2. Los estatutos de las comunidades de propietarios se adaptarán, en el plazo de un año, a lo dispuesto en la presente Ley.
 

 

Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos.

 

 

(BOE 25.11.1994)

[ Atrás ]

Modificado por:

Ley 13/1996

Ley 50/1998, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales,

Administrativas y de Orden Social.

Ley 55/1999, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas

y del orden social.

Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

Índice

PREÁMBULO

TÍTULO I. AMBITO DE LA LEY

TÍTULO II. DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA

TÍTULO III. DE LOS ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DEL DE

VIVIENDA

TÍTULO IV. DISPOSICIONES COMUNES

TÍTULO V. PROCESOS ARRENDATICIOS

DISPOSICIONES ADICIONALES.

DISPOSICIONES TRANSITORIAS.

DISPOSICIÓN DEROGATORIA UNICA.

DISPOSICIONES FINALES.

PREÁMBULO

1. El régimen jurídico de los arrendamientos urbanos se encuentra en la actualidad

regulado por el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964,

aprobado por el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.

Los principios que inspiraron la reforma de la ley arrendaticia llevada a cabo en 1964,

según reza la Exposición de Motivos de la Ley 40/1964, fueron los de atemperar el

movimiento liberalizador de la propiedad urbana a las circunstancias económicas del

país y a las exigencias de la justicia. Sin embargo, el texto refundido no llegó a

alcanzar sus objetivos de desbloquear la situación de las rentas congeladas. El citado

texto consagró, además, un régimen de subrogaciones, tanto inter vivos como mortis

causa, favorable a los intereses del arrendatario.

Ambas circunstancias determinaron un marco normativo que la práctica ha puesto de

manifiesto que fomentaba escasamente la utilización del instituto arrendaticio.

Ante estas circunstancias, el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de

Política Económica, introdujo dos modificaciones en la regulación del régimen de los

arrendamientos urbanos que han tenido un enorme impacto en el desarrollo posterior

de este sector. Estas modificaciones fueron la libertad para la transformación de

viviendas en locales de negocio y la libertad para pactar la duración del contrato,

suprimiendo el carácter obligatorio de la prórroga forzosa en los contratos de

arrendamientos urbanos.

El Real Decreto-ley 2/1985 ha tenido resultados mixtos. Por un lado, ha permitido que

la tendencia a la disminución en el porcentaje de viviendas alquiladas que se estaba

produciendo a principios de la década de los ochenta se detuviera, aunque no ha

podido revertir sustancialmente el signo de la tendencia. Por otro lado, sin embargo,

ha generado una enorme inestabilidad en el mercado de viviendas en alquiler al dar

lugar a un fenómeno de contratos de corta duración. Esto a su vez ha producido un

movimiento de incremento de las rentas muy significativo, que se ha visto agravado

por simultaneidad en el tiempo con un período de elevación de los precios en el

mercado inmobiliario.

En la actualidad, el mercado de los arrendamientos urbanos en vivienda se caracteriza

por la coexistencia de dos situaciones claramente diferenciadas. Por un lado, los

contratos celebrados al amparo del Real Decreto-ley 2/1985, que representan

aproximadamente el 20 por 100 del total y se caracterizan por tener rentas elevadas y

un importante grado de rotación ocupacional por consecuencia de su generalizada

duración anual. Por el otro, los contratos celebrados con anterioridad a la fecha de

entrada en vigor del Real Decreto-ley 2/1985. En general, se trata de contratos con

rentas no elevadas y, en el caso de los contratos celebrados con anterioridad a la Ley

de 1964, aproximadamente el 50 por 100 del total, con rentas que se pueden calificar

como ineconómicas.

Las disfunciones que esta situación genera en el mercado son tales que han convertido

el arrendamiento en una alternativa poco atractiva frente a la de la adquisición en

propiedad en relación con la solución del problema de la vivienda. En este sentido, solo

un 18 por 100 aproximadamente del parque total de viviendas se encuentra en

régimen de alquiler.

Por ello, la finalidad última que persigue la reforma es la de coadyuvar a potenciar el

mercado de los arrendamientos urbanos como pieza básica de una política de vivienda

orientada por el mandato constitucional consagrado en el artículo 47, de

reconocimiento del derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y

adecuada.

La consecución de este objetivo exige una modificación normativa que permita

establecer un equilibrio adecuado en las prestaciones de las partes, y aunque es

evidente que el cambio normativo por sí mismo no constituye una condición suficiente

para potenciar la oferta en este sector, sí es una condición necesaria para que ello se

produzca.

La regulación sustantiva del contrato de arrendamiento debe partir de una clara

diferenciación de trato entre los arrendamientos de vivienda y los destinados a

cualquier otro uso distinto del de vivienda, por entender que las realidades económicas

subyacentes son sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas

normativos disímiles que se hagan eco de esa diferencia.

En este sentido, al mismo tiempo que se mantiene el carácter tuitivo de la regulación

de los arrendamientos de vivienda, se opta en relación con los destinados a otros usos

por una regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes.

Además, la ley contiene una reforma parcial de la regulación de los procesos

arrendaticios y la modificación del régimen de los contratos actualmente en vigor.

2. La regulación de los arrendamientos de vivienda presenta novedades significativas,

fundamentalmente en relación con su duración. En este sentido, se ha optado por

establecer un plazo mínimo de duración del contrato de cinco años, por entender que

un plazo de estas características permite una cierta estabilidad para las unidades

familiares que les posibilita contemplar el arrendamiento como alternativa válida a la

propiedad. Al mismo tiempo, no es un plazo excesivo que pudiera constituir un freno

para que tanto los propietarios privados como los promotores empresariales sitúen

viviendas en este mercado.

Este plazo mínimo de duración se articula a partir del libre pacto entre las partes sobre

la duración inicial del contrato más un sistema de prórrogas anuales obligatorias hasta

alcanzar el mínimo de cinco años de duración, si el pacto inicial hubiera sido por un

plazo inferior.

Se introduce también en la ley un mecanismo de prórroga tácita, transcurrido como

mínimo el plazo de garantía de cinco años, que da lugar a un nuevo plazo articulado

asimismo sobre períodos anuales, de tres años.

El reconocimiento de la existencia de situaciones que exigen plazos inferiores de

duración ha hecho que la ley prevea esta posibilidad, aunque vinculada en exclusiva a

la necesidad, conocida al tiempo de la celebración del contrato, de recuperar el uso de

la vivienda arrendada para domicilio del propio arrendador.

El establecimiento de un plazo de duración limitado permite mitigar el impacto que el

instituto de las subrogaciones pudiera tener sobre el equilibrio de las prestaciones. En

la medida en que el derecho de las personas subrogadas a continuar en el uso de la

vivienda arrendada sólo se mantiene hasta la terminación del plazo contractual, no

existe inconveniente en mantener dicho derecho en el ámbito mortis causa a favor de

aquellas personas con vinculación directa con el arrendatario. Destaca como novedad

el reconocimiento de este derecho al conviviente more uxorio.

En relación con las subrogaciones inter vivos, sólo se reconoce su existencia previo

consentimiento escrito del arrendador. Al mismo tiempo, se introduce una novedad en

casos de resoluciones judiciales que, en procesos de nulidad, separación o divorcio,

asignen la vivienda al cónyuge no titular. En estos casos, se reconoce ex lege a dicho

cónyuge el derecho a continuar en el uso de la vivienda arrendada por el tiempo que

restare de contrato.

El régimen de rentas se construye en torno al principio de la libertad de pactos entre

las partes para la determinación de la renta inicial tanto para los contratos nuevos

como para aquéllos que se mantengan con arrendatarios ya establecidos. Esto

asegurará, cuando ello sea preciso, que las rentas de los contratos permitan reflejar la

realidad del mercado, si esta realidad no hubiera podido trasladarse a la renta por la

vía de las actualizaciones previstas. Ello puede ser así, dado que la norma establece un

mecanismo de actualización de rentas vinculado a las variaciones porcentuales que

pueda experimentar en un período anual el Indice de Precios al Consumo.

Por lo que se refiere a los derechos y obligaciones de las partes, la ley mantiene en

líneas generales la regulación actual, sin introducir grandes novedades. Se exceptúa el

establecimiento de una previsión especial para arrendatarios afectados de minusvalías

o con personas minusválidas a su cargo, que pretendan efectuar modificaciones en la

finca arrendada que les permitan mejorar la utilización de la misma.

También se mantiene el derecho de adquisición preferente en favor del arrendatario

para el supuesto de enajenación de la vivienda arrendada durante la vigencia del

arrendamiento aunque referido a condiciones de mercado, por entenderse que

constituye un instrumento que sin suponer una grave onerosidad para el arrendador

incrementa las posibilidades de permanencia del arrendatario en la vivienda.

Por último, por lo que se refiere a la formalización de los contratos, la ley mantiene la

libertad de las partes de optar por la forma oral o escrita. Al mismo tiempo, se

consagra expresamente la posibilidad de todos los contratos de arrendamiento,

cualquier a que sea su duración, de acceder al Registro de la Propiedad, intentando,

por otro lado, potenciar esta posibilidad de acceso mediante la vinculación de

determinadas medidas de fomento o beneficio al hecho de la inscripción. Este hecho

no sólo contribuye a reforzar las garantías de las partes, sino que incrementa la

información disponible para el Estado, permitiéndole el diseño y ejecución de aquellas

medidas que puedan contribuir a la mejora de la ordenación normativa y de la práctica

de los arrendamientos.

3. La Ley abandona la distinción tradicional entre arrendamientos de vivienda y

arrendamientos de locales de negocio y asimilados para diferenciar entre

arrendamientos de vivienda, que son aquellos dedicados a satisfacer la necesidad de

vivienda permanente del arrendatario, su cónyuge o sus hijos dependientes, y

arrendamientos para usos distintos al de vivienda, categoría ésta que engloba los

arrendamientos de segunda residencia, los de temporada, los tradicionales de local de

negocio y los asimilados a éstos.

Este nuevo categorismo se asienta en la idea de conceder medidas de protección al

arrendatario sólo allí donde la finalidad del arrendamiento sea la satisfacción de la

necesidad de vivienda del individuo y de su familia, pero no en otros supuestos en los

que se satisfagan necesidades económicas, recreativas o administrativas.

Para ello, en la regulación de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, la ley

opta por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato,

configurándose una regulación supletoria del libre pacto que también permite un

amplio recurso al régimen del Código Civil.

Se regulan así, con carácter supletorio de la voluntad expresa de arrendador y

arrendatario, el régimen de obligaciones de conservación y obras, el derecho de

adquisición preferente, el de traspaso y las subrogaciones mortis causa, aunque

limitadas al cónyuge e hijos del arrendatario que continúen la actividad.

Se introduce en esta regulación una novedad consistente en el derecho del

arrendatario a ser indemnizado cuando, queriendo continuar con el arrendamiento,

deba abandonar el local por el trascurso del plazo previsto, siempre que de alguna

forma el arrendador o un nuevo arrendatario se pudiesen beneficiar de la clientela

obtenida por el antiguo arrendatario, o alternativamente, de los gastos de traslado y

de los perjuicios derivados del mismo, cuando el arrendatario se vea obligado a

trasladar su actividad.

4. La fianza arrendaticia mantiene su carácter obligatorio, tanto en vivienda como en

uso distinto, fijándose su cuantía en una o dos mensualidades de renta, según sea

arrendamiento de vivienda o de uso distinto. Al mismo tiempo se permite a las

Comunidades Autónomas con competencias en materia de vivienda que regulen su

depósito obligatorio en favor de la propia Comunidad, ya que los rendimientos

generados por estos fondos se han revelado como una importante fuente de

financiación de las políticas autonómicas de vivienda, que se considera debe de

mantenerse.

5. En la regulación de los procesos arrendaticios se establece que la competencia para

conocer de las controversias corresponde, en todo caso, al Juez de Primera Instancia

del lugar donde esté sita la finca urbana, excluyendo la posibilidad de modificar la

competencia funcional por vía de sumisión expresa o tácita a Juez distinto.

Esto no obsta para recordar la posibilidad de que las partes en la relación jurídica

puedan pactar, para la solución de sus conflictos, la utilización del procedimiento

arbitral.

La tramitación de los procesos arrendaticios se defiere al juicio de cognición, haciendo

salvedad expresa de los supuestos de aplicación del juicio de desahucio y del juicio

verbal cuando se ejecuten, en este último caso, acciones para determinar rentas o

importes que corresponda abonar al arrendatario

Se regulan, asimismo, las condiciones en las que el arrendatario podrá enervar la

acción en los desahucios promovidos por la falta de pago de cantidades debidas por

virtud de la relación arrendaticia. Esta regulación matiza de forma significativa las

posibilidades de enervación y rehabilitación contenidas en el Texto Refundido de 1964.

En los supuestos de acumulación de acciones se ha establecido, junto a la regulación

tradicional, la posibilidad de acumulación que asiste a los arrendatarios cuando las

acciones ejercitadas se funden en hechos comunes y se dirijan contra el mismo

arrendador. También se permite a éste en los supuestos de resolución del contrato por

falta de pago, el ejercicio acumulado y simultáneo de la acción de resolución del

contrato y la reclamación de las cantidades adeudadas.

Por último, y como novedad más significativa de la ley en materia procesal, se

establece la regulación del recurso de casación en materia arrendaticia por entender

que la materia, dada su importancia y la transcendencia de los cambios normativos

que esta norma introduce, debe poder ser objeto de una doctrina jurisprudencial

elaborada en sede del Tribunal Supremo. Como notas más características del recurso

de casación pueden señalarse las siguientes: sólo serán susceptibles de dicho recurso

las sentencias dictadas en los procesos seguidos por los trámites del juicio de

cognición, siempre que las sentencias de primera y segunda instancia no sean

conformes, y la renta de los contratos se encuentre por debajo de los límites que por

ley se consagran.

6. Por lo que se refiere a los contratos existentes a la entrada en vigor de esta Ley, los

celebrados al amparo del Real Decreto-Ley 2/1985 no presentan una especial

problemática puesto que ha sido la libre voluntad de las partes la que ha determinado

el régimen de la relación en lo que a duración y renta se refiere. Por ello, estos

contratos continuarán hasta su extinción sometidos al mismo régimen al que hasta

ahora lo venían estando. En ese momento, la nueva relación arrendaticia que se pueda

constituir sobre la finca quedará sujeta a la nueva normativa. De esta regulación no

quedan exceptuados los contratos que, aunque en fecha posterior al 9 de mayo de

1985, se hayan celebrado con sujeción al régimen de prórroga forzosa, al derivar éste

del libre pacto entre las partes.

Por lo que se refiere a los contratos celebrados con anterioridad, la ley opta por una

solución que intenta conjugar el máximo de sencillez posible con un trato equilibrado

de las distintas situaciones en que las partes en conflicto se encuentran. Por ello, se

introduce un planteamiento que mantiene el criterio de trato diferenciado entre los

contratos de arrendamiento de vivienda y los de local de negocio otorgando

condiciones más suaves de modificación del arrendatario de vivienda que al de local de

negocio.

Teniendo en cuenta los perjudiciales efectos que ha tenido la prolongada vigencia de la

prórroga obligatoria impuesta por la Ley de 1964, se aborda la necesidad de poner

límite a la duración de esta prórroga obligatoria restableciendo la temporalidad de la

relación arrendataria de conformidad con su propia naturaleza, pero esta modificación

se realiza teniendo en cuenta los efectos sociales y económicos de la medida tomando

en consideración la situación personal y familiar y la capacidad económica de los

arrendatarios.

En este sentido, en el arrendamiento de viviendas se opta por la supresión total de la

subrogación inter vivos, excepción hecha de la derivada de resolución judicial en

procesos matrimoniales y por la supresión gradual de los derechos de subrogación

mortis causa que el texto refundido de 1964 reconocía.

Como esta medida afecta a situaciones cuyos contenidos potenciales de derechos son

diferentes, arrendatarios titulares iniciales del contrato, arrendatarios en primera

subrogación y arrendatarios en segunda subrogación, la norma debe ofrecer

respuestas adecuadas para cada una de ellas. De ahí que la supresión de las

subrogaciones sea tanto más gradual cuanto mayor sea el contenido potencial de

derechos que la ley contempla para cada supuesto, a partir del principio general de

conservar al arrendatario actual y a su cónyuge el derecho a continuar en el uso de la

vivienda arrendada hasta su fallecimiento, allí donde este derecho les estuviera

reconocido por la legislación de 1964.

En cuanto al régimen de rentas, la ley opta por intentar desbloquear la situación de las

rentas congeladas. Para ello, se establece un sistema de revisión aplicable a todos los

contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, que pretende recuperar las variaciones no

repercutidas de la inflación desde la fecha de celebración del contrato o desde la

última revisión legal, según proceda. Esta revisión no se produce de manera inmediata

sino gradual, incrementándose el número de años en que se produce la revisión total

en función inversa de la renta del arrendatario, posibilitando a los arrendatarios de

menor nivel económico a que adapten sus economías a la nueva realidad.

En el caso de arrendatarios de bajo nivel de renta, por debajo de dos veces y media,

tres o tres veces y media el salario mínimo interprofesional en función del número de

personas que habiten en la vivienda arrendada, se excluye la revisión de las rentas

mandatándose al Gobierno para que en el plazo de un año a partir de la entrada en

vigor de la ley configure un mecanismo de compensación de naturaleza fiscal para

aquellos arrendadores que no hayan podido, por las circunstancias antes señaladas

proceder a la actualización de las rentas.

Asimismo, se concede a los arrendadores el derecho a disfrutar de beneficios en el

Impuesto sobre el Patrimonio, en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, en los gastos

de conservación de la finca arrendada y en el coste de los servicios y suministros de

que disfrute la vivienda arrendada, en estos tres últimos casos mediante la imputación

de sus importes a los arrendatarios.

En el caso de los arrendamientos de locales de negocio, se ha optado por articular un

calendario de resolución temporal de estos contratos, aunque distinguiendo entre los

arrendamientos en los que el arrendatario sea una persona física de aquéllos en los

que sea una persona jurídica, presumiendo mayor solvencia económica allí donde el

entramado organizativo sea más complejo.

Por ello, se mantienen, aunque de forma limitada, derechos de subrogación mortis

causa en el primer supuesto, garantizándose al grupo familiar vinculado al desarrollo

de la actividad, un plazo mínimo de veinte años, que podrá superarse mientras el

arrendatario y su cónyuge vivan y continúen el ejercicio de la actividad que se venga

desarrollando en el local.

Para los arrendamientos de personas jurídicas se configuran plazos de resolución

tasados, entre cinco y veinte años, en función de la naturaleza y del volumen de la

actividad desarrollada en el local arrendado, configurándose un plazo de duración

breve para aquellos arrendamientos en los que se desarrollan actividades con un

potencial económico tal que coloquen a los titulares de estos contratos en posiciones

de equilibrio respecto de los arrendadores a la hora de negociar nuevas condiciones

arrendaticias.

En cuanto a la renta pagada en estos contratos, se reproduce el esquema de revisión

establecido para los arrendamientos de viviendas, graduando temporalmente el ritmo

de la revisión en función de las categorías antes expuestas.

Para favorecer la continuidad de los arrendatarios, la ley regula una figura de nueva

creación que es el derecho de arrendamiento preferente, que concede al arrendatario

un derecho preferente a continuar en el uso del local arrendado al tiempo de la

extinción del contrato, frente a cualquier tercero en condiciones de mercado.

Asimismo, se estipula un derecho indemnizatorio en caso de no continuar en el uso del

local arrendado cuando otra persona, sea el propietario o sea un nuevo arrendatario,

pueda beneficiarse de la clientela generada por la actividad del antiguo arrendatario.

En cuanto a los arrendamientos asimilados, tanto al inquilinato como al local de

negocio, se les da un tratamiento similar al de los arrendamientos de local de negocio,

en materia de duración y de régimen de renta.

TÍTULO I.

AMBITO DE LA LEY

Artículo 1. Ambito de aplicación

La presente ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas

urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.

Artículo 2. Arrendamiento de vivienda

1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una

edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de

vivienda del arrendatario.

2. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al

mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias,

espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo

arrendador.

Artículo 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda, aquel arrendamiento

que recayendo sobre una edificación tenga como destino primordial uno distinto del

establecido en el artículo anterior.

2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas

celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para

ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional,

recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los

celebren.

Artículo 4. Régimen aplicable

1. Los arrendamientos regulados en la presente ley se someterán de forma imperativa

a lo dispuesto en los Títulos I, IV y V de la misma y a los dispuesto en los apartados

siguientes de este artículo.

2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda

se rigen por lo dispuesto en el Título II de la presente ley, en su defecto, por la

voluntad de las partes y supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil.

Se exceptúan de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea

superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda

de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual. Estos

arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo

dispuesto en el Título II de la presente Ley y, supletoriamente, por las disposiciones

del Código Civil.

3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto

del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes; en su defecto, por lo dispuesto

en el Título III de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código

Civil.

4. La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta Ley, cuando ello sea posible,

deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.

Artículo 5. Arrendamientos excluidos

Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta Ley:

a. El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y

funcionarios tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del

servicio que presten.

b. El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen,

que se regirán por lo dispuesto en su legislación específica.

c. Los contratos en que arrendándose una finca con casa-habitación, sea el

aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial

del arrendamiento. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación

aplicable sobre arrendamientos rústicos.

d. El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas

expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable

de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la

correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y

servicios dependiente de aquélla, por razón del vínculo que se establece entre

cada uno de ellos y la Universidad respectiva, a la que corresponderá en cada

caso el establecimiento de las normas a que se someterá su uso.

TÍTULO II.

DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA

CAPÍTULO I.

NORMAS GENERALES

Artículo 6. Naturaleza de las normas

Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio

del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en

que la propia norma expresamente lo autorice.

Artículo 7. Condición de arrendamiento de vivienda

El arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no

tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su

cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes.

Artículo 8. Cesión del contrato y subarriendo

1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del

arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente

frente al arrendador.

2. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo el

consentimiento escrito del arrendador.

El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento

cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la

finalidad indicada en el artículo 2.1. De no darse esta condición, se regirá por lo

pactado entre las partes.

El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del

arrendatario que subarrendó.

El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al

arrendamiento.

CAPÍTULO II.

DE LA DURACIÓN DEL CONTRATO

Artículo 9. Plazo mínimo

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera

inferior a cinco años, llegado el día de vencimiento del contrato, éste se prorrogará

obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración

mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta

días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera

de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del

inmueble a disposición del arrendatario, si ésta fuere posterior. Corresponderá al

arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya

estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de

prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su

celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el

arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para

destinarla a vivienda permanente para sí.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, no hubiera el

arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí, deberá reponer al arrendatario en el

uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años con

indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el

momento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una

cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco.

Artículo 10. Prórroga del contrato.

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo

cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al

menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el

contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres

años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación

a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar

el contrato.

Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional

al que estuviera sometido.

Artículo 11. Desistimiento del contrato.

En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario

desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el

correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el

arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una

mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir. Los

períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la

indemnización.

Artículo 12. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del

arrendatario

1. Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de

él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el

arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge.

2. A estos efectos, podrá el arrendador requerir al cónyuge del arrendatario para que

manifieste su voluntad al respecto.

Efectuado el requerimiento, el arrendamiento se extinguirá si el cónyuge del

arrendatario no contesta en un plazo de quince días a contar de aquél. El cónyuge

deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del contrato, si la misma no

estuviera ya abonada.

3. Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento

o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que

conviviera con aquél, siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el

arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser

arrendatario.

Si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge quedará obligado al

pago de la renta correspondiente a dicho mes.

4. Lo dispuesto en los apartados anteriores será también de aplicación en favor de la

persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en

análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación

sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo

que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera

convivencia.

Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador

1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del

arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura

de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución

hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el

arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que

se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el

artículo 9.1.

En contratos de duración pactada superior a cinco años, si, transcurridos los cinco

primeros años del mismo, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera

de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el

arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya

accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de

la resolución del derecho del arrendador. En este caso continuará el arrendamiento por

la duración pactada.

2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario superficiario y cuantos tengan un

análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del

arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto

en la presente Ley.

3. Durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya

concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el

Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya

creación sea imputable el verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no

renovación a que se refiere el artículo 9.1.

Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada

El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y

obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato,

aún cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado

por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del

artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el

arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años,

debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una

mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo

citado de cinco años, reste por cumplir.

Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el

arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo

que reste para el transcurso del plazo de cinco años.

Artículo 15. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario.

1. En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del

arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda

arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 90 y 96

del Código Civil.

2. La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser

comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la

resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o

de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.

Artículo 16. Muerte del arrendatario.

1. En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:

a. El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él

b. La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma

permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con

independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años

anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia

en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

c. Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento

estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido

habitualmente con él durante los dos años precedentes.

d. Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él

durante los dos años precedentes a su fallecimiento.

e. Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en

la letra anterior.

f. Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran

una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación

de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan

convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.

Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas,

el arrendamiento quedará extinguido.

2. Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre

quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de prelación

establecido en el apartado anterior, salvo en que los padres septuagenarios serán

preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes,

tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo

sobre el medio hermano.

Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o

superior al 65 por 100; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas

familiares y, en última instancia, en favor del descendiente de menor edad, el

ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.

3. El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del

arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del

fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado,

indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de

prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se

produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario salvo los que renuncien a su

opción, notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al

fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres

meses.

Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes

sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá considerarles

deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan

su pretensión de subrogarse.

4. En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años, las partes podrán

pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario,

cuando éste tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del

arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el

fallecimiento se hubiera producido con anterioridad.

CAPÍTULO III.

DE LA RENTA

Artículo 17. Determinación de la renta.

1. La renta será la que libremente estipulen las partes.

2. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en

los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago

anticipado de más de una mensualidad de renta.

3. El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes, o,

en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada.

4. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que

se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el

efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.

El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente

las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la

totalidad del pago, y específicamente, la renta en vigor.

Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que

se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.

Artículo 18. Actualización de la renta.

1. Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser

actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año

de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la

variación porcentual experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de

Indices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente

anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la

primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la

fecha de celebración del contrato y en las sucesivas el que corresponda al último

aplicado.

2. A partir del sexto año de duración la actualización de la renta se regirá por lo

estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado

anterior.

3. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel

en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el

porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la

oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al

Boletín Oficial en que se haya publicado.

Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago

precedente.

Artículo 19. Elevación de renta por mejoras.

1. La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de

duración del contrato le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual

en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de interés

legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres

puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20 por 100 de la renta vigente en aquel

momento.

Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas

obtenidas para la realización de la obra.

2. Cuando la mejora afecte a varias fincas de un edificio en régimen de propiedad

horizontal, el arrendador deberá repartir proporcionalmente entre todas ellas el capital

invertido, aplicando, a tal efecto, las cuotas de participación que correspondan a cada

una de aquéllas.

En el supuesto de edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal,

el capital invertido se repartirá proporcionalmente entre las fincas afectadas por

acuerdo entre arrendador y arrendatarios. En defecto de acuerdo, se repartirá

proporcionalmente en función de la superficie de la finca arrendada.

3. La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya

finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de

aquella, detallando los cálculos que conducen a su determinación, y aportando copias

de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.

Artículo 20. Gastos generales y de servicios individuales.

1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento

del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean

susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus

accesorios, sean a cargo del arrendatario.

En edificios en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que

correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.

En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos

serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.

Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de

dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la

Administración.

2. Durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, la suma que el

arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere al apartado anterior, con

excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse anualmente, y nunca en un

porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta, conforme a

lo dispuesto en el artículo 18.1.

3. Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen

mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.

4. El pago de los gastos a que se refiere el presente artículo se acreditará en la forma

prevista en el artículo 17.4.

CAPÍTULO IV.

DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES.

Artículo 21. Conservación de la vivienda

1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas

las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de

habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya

reparación se trate sea imputable al arrendatario, a tenor de lo dispuesto en los

artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa

no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.

2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente

diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a

soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de

la vivienda.

Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la

parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve

posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo,

a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por si mismo

o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa

comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño

inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda

serán de cargo del arrendatario.

Artículo 22. Obras de mejora

1. El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras

de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del

arrendamiento.

2. El arrendador que se proponga realizar una de tales obras, deberá notificar por

escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza,

comienzo, duración y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha

notificación, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten

o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá

en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán

comenzar las obras.

3. El arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en

proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así

como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.

Artículo 23. Obras del arrendatario

1. El arrendatario no podrá realizar, sin el consentimiento del arrendador, expresado

por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a

que se refiere el apartado 2, del artículo 2, o que provoquen una disminución en la

estabilidad o seguridad de la misma.

2. Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya

autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el

arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación

efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.

Si las obras han provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la

seguridad de la vivienda o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de inmediato del

arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior.

Artículo 24. Arrendatarios con minusvalía

1. El arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en la

vivienda las obras que sean necesarias para adecuar ésta a su condición de

minusválido o a la de su cónyuge o de la persona con quien conviva de forma

permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación

sexual, o a la de los familiares que con él convivan.

2. El arrendatario estará obligado al término del contrato, a reponer la vivienda al

estado anterior si así lo exige el arrendador.

Artículo 25. Derecho de adquisición preferente

1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de

adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados

siguientes.

2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un

plazo de treinta días naturales a contar desde el siguiente en que se le notifique en

forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás

condiciones esenciales de la transmisión.

Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento

ochenta días naturales siguientes a la misma.

3. En el caso a que se refiere el apartado anterior podrá el arrendatario ejercitar el

derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil,

cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella

cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio

efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El

derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a

la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de

las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de

copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.

4. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier

otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el

convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de

celebrarse el contrato de arrendamiento.

5. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas

arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar en sus respectivos casos, las

notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos

exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible

la adquisición deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de

falsedad en documento público.

6. Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás

objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se

refiere el artículo 3, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición

preferente sólo sobre la vivienda.

7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se

venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador

que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma

conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y

locales del inmueble.

Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de

tanteo y retracto previstos en este artículo.

8. El pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto será

válido en contratos de duración pactada superior a cinco años.

CAPÍTULO V.

DE LA SUSPENSIÓN, RESOLUCIÓN Y EXTINCIÓN DEL CONTRATO

Artículo 26. Habitabilidad de la vivienda

Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras

acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario

la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna.

La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización

del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.

Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones.

1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del

contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el

cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con

lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil.

2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las

siguientes causas:

a. La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo

pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

b. La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.

c. El subarriendo o la cesión inconsentidos.

d. La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no

consentidas por el arrendador, cuando el consentimiento de éste sea necesario.

e. Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas,

peligrosas o ilícitas.

f. Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la

necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la

viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.

3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes

causas:

a. La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere al

artículo 21.

b. La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la

utilización de la vivienda.

Artículo 28. Extinción del arrendamiento

El contrato de arrendamiento se extinguirá, además de por las restantes causas

contempladas en el presente Título, por las siguientes:

a. Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.

b. Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.

TÍTULO III.

DE LOS ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA

Artículo 29. Enajenación de la finca arrendada

El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones

del arrendador salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la

Ley Hipotecaria.

Artículo 30. Conservación, mejora y obras del arrendatario

Lo dispuesto en los artículos 21, 22, 23 y 26 de esta ley será también aplicable a los

arrendamientos que regula el presente Título. También lo será lo dispuesto en el

artículo 19, desde el comienzo del arrendamiento.

Artículo 31. Derecho de adquisición preferente

Lo dispuesto en el artículo 25 de la presente ley será de aplicación a los

arrendamientos que regula este Título.

Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo

1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el

arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento, sin

necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.

2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en

vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse

la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.

3. No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por

consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero

el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado

anterior.

4. Tanto la cesión como el subarriendo, deberán notificarse de forma fehaciente al

arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.

Artículo 33. Muerte del arrendatario

En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad

empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la

actividad, podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la

extinción del contrato.

La subrogación deberá notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos meses

siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario.

Artículo 34. Indemnización al arrendatario

La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca

en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad

comercial de venta al público dará al arrendatario derecho a una indemnización a

cargo del arrendador siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses

de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un

mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de

mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto,

determine el árbitro designado por las partes.

La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente:

1. Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses

siguientes a la expiración del arrendamiento el ejercicio de la misma actividad a

la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del

traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con

respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida

durante los seis primeros meses de la nueva actividad.

2. Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del

arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el

arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la

misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la

indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con

un máximo de dieciocho mensualidades.

Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo

sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.

En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la

misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas.

Artículo 35. Resolución de pleno derecho.

El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en

las letras a), b) y e) del artículo 27.2 y por la cesión o subarriendo del local

incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32.

TÍTULO IV.

DISPOSICIONES COMUNES

Artículo 36. Fianza.

1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en

metálico, en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de

viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta

a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá

exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse

igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la

prórroga.

3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado

para el arrendamiento exceda de cinco años, se regirá por lo estipulado al efecto por

las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se

presumirá querido también para la actualización de la fianza.

4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del

arriendo devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves

por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el

arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

6. Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza las Administraciones

Públicas, la Administración General del Estado, las Administraciones de las

Comunidades Autónomas y las entidades que integran la Administración Local, así

como los organismos autónomos, entidades de derecho público y demás entes públicos

dependientes de ellas, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus

respectivos presupuestos. (añadido por ley 13/1996)

Artículo 37. Formalización del arrendamiento.

Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del

contrato de arrendamiento.

En este caso, se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la

finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas

que las partes hubieran libremente acordado.

TÍTULO V.

PROCESOS ARRENDATICIOS

Artículo 38. Competencia.

(Derogado por Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil)

Artículo 39. Procedimiento.

(Derogado por Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil)

Artículo 40. Acumulación de acciones.

(Derogado por Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil)

DISPOSICIONES ADICIONALES.

Primera. Régimen de las Viviendas de Protección Oficial en arrendamiento

1. El plazo de duración del régimen legal de las viviendas de protección oficial, que se

califiquen para arrendamiento a partir de la entrada en vigor de la presente Ley,

concluirá al transcurrir totalmente el período establecido en la normativa aplicable para

la amortización del préstamo cualificado obtenido para su promoción o, en caso de no

existir dicho préstamo, transcurridos veinticinco años a contar desde la fecha de la

correspondiente calificación definitiva.

2. La renta máxima inicial por metro cuadrado útil de las viviendas de protección oficial

a que se refiere el apartado anterior, será el porcentaje del precio máximo de venta

que corresponda de conformidad con la normativa estatal o autonómica aplicable.

3. En todo caso, la revisión de las rentas de las viviendas de protección oficial,

cualquiera que fuera la legislación a cuyo amparo estén acogidas, podrá practicarse

anualmente en función de las variaciones porcentuales del Indice Nacional General del

Sistema de Indices de Precios de Consumo.

4. Además de las rentas iniciales o revisadas, el arrendador podrá percibir el coste real

de los servicios de que disfrute el arrendatario y satisfaga el arrendador.

5. Sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, serán nulas las

cláusulas y estipulaciones que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas

en la normativa aplicable para las viviendas de protección oficial.

6. Lo dispuesto en los apartados anteriores no será de aplicación a las viviendas de

promoción pública reguladas por el Real Decreto-Ley 31/1978.

7. Lo dispuesto en los apartados anteriores será de aplicación general en defecto de

legislación específica de las Comunidades Autónomas con competencia en la materia.

8. El arrendamiento de viviendas de protección oficial de promoción pública se regirá

por las normas particulares de éstas respecto del plazo de duración del contrato, las

variaciones de la renta, los límites de repercusión de cantidades por reparación de

daños y mejoras, y lo previsto respecto del derecho de cesión y subrogación en el

arrendamiento, y en lo no regulado por ellas por las de la presente ley, que se aplicará

íntegramente cuando el arrendamiento deje de estar sometido a dichas disposiciones

particulares.

La excepción no alcanzará a las cuestiones de competencia y procedimiento en las que

se estará por entero a lo dispuesto en la presente Ley.

Segunda. Modificación de la Ley Hipotecaria

1. El artículo 2 número 5 de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero

de 1946, tendrá la siguiente redacción:

5. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles y los subarriendos, cesiones y

subrogaciones de los mismos.

2. En el plazo de nueve meses desde la entrada en vigor de esta ley se establecerán

reglamentariamente los requisitos de acceso de los contratos de arrendamientos

urbanos al Registro de la Propiedad.

Tercera. Depósito de fianzas

Las Comunidades Autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendadores

de finca urbana sujetos a la presente ley depositen el importe de la parte en metálico

de la fianza regulada en el artículo 36.1 de esta Ley, sin devengo de interés, a

disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe hasta la

extinción del correspondiente contrato. Si transcurrido un mes desde la finalización del

contrato, la Administración autonómica o el Ente Público competente no procediere a

la devolución de la cantidad depositada, ésta devengará el interés legal

correspondiente.

Cuarta. Ayudas para acceso a vivienda.

Las personas que, en aplicación de lo establecido en la Disposición Transitoria Segunda

de la presente Ley, se vean privadas del derecho a la subrogación mortis causa que les

reconocía el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por

Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, serán sujeto preferente de los programas de

ayudas públicas para el acceso a vivienda, siempre que cumplan los requisitos en

cuanto a ingresos máximos que se establezcan en dichos programas.

Quinta. Modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil

1. El artículo 1563 de la Ley de Enjuiciamiento Civil quedará redactado en la forma

siguiente:

1) El desahucio por falta de pago de las rentas, de las cantidades asimiladas o de las

cantidades cuyo pago hubiera asumido el arrendatario en el arrendamiento de

viviendas o en el arrendamiento de una finca urbana habitable en la que se realicen

actividades profesionales, comerciales o industriales, podrá ser enervado por el

arrendatario si en algún momento anterior al señalado para la celebración del juicio,

paga al actor o pone a su disposición en el Juzgado o notarialmente el importe de las

cantidades en cuya inefectividad se sustente la demanda y el de las que en dicho

instante adeude.

2) Esta enervación no tendrá lugar cuando se hubiera producido otra anteriormente, ni

cuando el arrendador hubiese requerido, por cualquier medio que permita acreditar su

constancia, de pago al arrendatario con cuatro meses de antelación a la presentación

de la demanda y éste no hubiese pagado las cantidades adeudadas al tiempo de dicha

presentación.

3) En todo caso, deberán indicarse en el escrito de interposición de la demanda las

circunstancias concurrentes que puedan permitir o no la enervación. Cuando ésta

proceda, el Juzgado indicará en la citación el deber de pagar o de consignar el importe

antes de la celebración del juicio.

2. Los recursos contra sentencias en las materias a que se refiere el artículo 38,

tendrán tramitación preferente tanto ante las Audiencias Provinciales, como ante los

Tribunales Superiores.

En los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al demandado los

recursos de apelación y de casación, cuando procedan, si no acredita al interponerlos

tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar

adelantadas, o si no las consigna judicial o notarialmente.

Si el arrendatario no cumpliese lo anterior, se tendrá por firme la sentencia y se

procederá a su ejecución, siempre que requerido por el juez o tribunal que conozca de

los mismos no cumpliere su obligación de pago o consignación en el plazo de cinco

días.

También se tendrá por desierto el recurso de casación o apelación interpuesto por el

arrendatario, cualquiera que sea el estado en que se halle, si durante la sustanciación

del mismo dejare aquél de pagar los plazos que venzan o los que deba adelantar. Sin

embargo, el arrendatario podrá cautelarmente adelantar o consignar el pago de varios

períodos no vencidos, los cuales se sujetarán a liquidación una vez firme la sentencia.

En todo caso, el abono de dichos importes no se entenderá novación contractual.

3. El artículo 1687.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil quedará redactado de la forma

siguiente:

Artículo 1687.3

Las sentencias dictadas por las Audiencias en los juicios de desahucio que no tengan

regulación especial, salvo las dictadas en juicio de desahucio por falta de pago de la

renta, las dictadas en procesos sobre arrendamientos urbanos seguidos por los

trámites del juicio de cognición, en este último supuesto cuando no fuesen conformes

con la dictada en primera instancia, y las recaídas en los juicios de retracto, cuando en

todos los casos alcancen la cuantía requerida para esta clase de recursos en los

declarativos ordinarios.

No obstante, si se tratase de arrendamiento de vivienda bastará con que la cuantía

exceda de 1.500.000 pesetas.

Se entenderá que son conformes la sentencia de apelación y de primera instancia,

aunque difieran en lo relativo a la imposición de costas.

(Artículo redactado según Ley 50/1998, de 30 de diciembre.)

Sexta. Censo de Arrendamientos Urbanos

1. El Gobierno procederá, a través del Ministerio de Obras Públicas, Transportes y

Medio Ambiente, en el plazo de un año a partir de la entrada en vigor de la presente

ley, a elaborar un censo de los contratos de arrendamiento de viviendas sujetos a la

presente ley subsistentes a su entrada en vigor.

2. Este censo comprenderá datos identificativos del arrendador y del arrendatario, de

la renta del contrato, de la existencia o no de cláusulas de revisión, de su duración y

de la fecha del contrato.

3. A estos efectos, los arrendadores deberán remitir, al Ministerio de Obras Públicas,

Transportes y Medio Ambiente, en plazo máximo de tres meses a partir de la entrada

en vigor de la Ley, los datos del contrato a que se refiere el párrafo anterior.

4. Los arrendatarios tendrán derecho a solicitar la inclusión en el censo a que se

refiere esta Disposición de sus respectivos contratos, dando cuenta por escrito al

arrendador de los datos remitidos.

5. El incumplimiento de la obligación prevista en el anterior apartado 3 privará al

arrendador que la hubiera incumplido del derecho a los beneficios fiscales a que se

refiere la Disposición Final Cuarta de la presente Ley.

Séptima. Modificación Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de Arbitraje

Se añade al artículo 30 de la Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de Arbitraje, un número

3, cuyo contenido será el siguiente:

En los procedimientos arbitrales que traigan causa de contratos sometidos al régimen

jurídico de la Ley de Arrendamientos Urbanos, a falta de pacto expreso de las partes,

los árbitros deberán dictar el laudo en el término de tres meses, contado como se

dispone en el número 1 de este artículo

Octava. Derecho de retorno

El derecho de retorno regulado en la Disposición Adicional Cuarta.3 del Texto

Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana aprobado por el

Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, se regirá por lo previsto en esta

Disposición y en su defecto por las normas del Texto Refundido de la Ley de

Arrendamientos Urbanos de 1964.

Cuando en las actuaciones urbanísticas aisladas no expropiatorias exigidas por el

Planeamiento Urbanístico, fuera necesario proceder a la demolición total o a la

rehabilitación integral con conservación de fachada o de estructura de un edificio, en el

que existan viviendas urbanas arrendadas sea cualquiera la fecha del arrendamiento,

el arrendatario tendrá derecho a que el arrendador de la citada finca le proporcione

una nueva vivienda de una superficie no inferior al 50 por 100 de la anterior, siempre

que tenga al menos 90 metros cuadrados, o no inferior a la que tuviere, si no

alcanzaba dicha superficie, de características análogas a aquélla y que esté ubicada en

el mismo solar o en el entorno del edificio demolido o rehabilitado.

Novena. Declaración de la situación de minusvalia

A los efectos prevenidos en esta ley, la situación de minusvalía y su grado deberán ser

declarados, de acuerdo con la normativa vigente, por los centros y servicios de las

Administraciones Públicas competentes.

Décima. Prescripción

Todos los derechos, obligaciones y acciones que resulten de los contratos de

arrendamiento contemplados en la presente ley, incluidos los subsistentes a la entrada

en vigor de la misma, prescribirán, cuando no exista plazo específico de prescripción

previsto, de acuerdo con lo dispuesto en el régimen general contenido en el Código

Civil.

DISPOSICIONES TRANSITORIAS.

Primera. Contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985.

1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de

1985 que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán

rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9 del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril,

sobre medidas de política económica, y por lo dispuesto para el contrato de inquilinato

en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobada por Decreto

4104/1964, de 24 de diciembre.

Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los apartados 2 y 3 de la Disposición

Transitoria Segunda.

La tácita reconducción prevista en el artículo 1566 del Código Civil lo será por un plazo

de tres años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9 de

esta Ley. El arrendamiento renovado se regirá por lo dispuesto en la presente ley para

los arrendamientos de vivienda.

2. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de

mayo de 1985, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta Ley, continuarán

rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9 del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril,

y por lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de

1964. En el caso de tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1566 del

Código Civil, el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la presente ley

relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.

Lo dispuesto en el párrafo anterior será de aplicación a los contratos de arrendamiento

asimilados al de inquilinato y al de local de negocio que se hubieran celebrado a partir

del 9 de mayo de 1985 y que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta Ley.

Segunda. Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de

mayo de 1985

A) Régimen normativo aplicable

1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de

1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán

rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del Texto Refundido de la

Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los

apartados siguientes de esta disposición transitoria.

2. Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en el artículo 12, 15 y 24 de la

presente Ley.

3. Dejará de ser aplicable lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 24 del Texto

Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

No procederán los derechos de tanteo y retracto, regulados en el Capítulo VI del Texto

Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en los casos de adjudicación

de vivienda por consecuencia de división de cosa común cuando los contratos de

arrendamiento hayan sido otorgados con posterioridad a la constitución de la

comunidad sobre la cosa, ni tampoco en los casos de división y adjudicación de cosa

común adquirida por herencia o legado.

B) Extinción y subrogación

4. A partir de la entrada en vigor de esta Ley, la subrogación a que se refiere el

artículo 58 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 sólo

podrá tener lugar a favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de

hecho o en su defecto de los hijos, que conviviesen con él durante los dos años

anteriores a su fallecimiento; en defecto de los anteriores, se podrán subrogar los

ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres

años, como mínimo, de antelación a la fecha de su fallecimiento.

El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del

arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al sesenta y cinco por

ciento, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado

cumpla veinticinco años, si ésta fuese posterior.

No obstante, si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese

hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación.

En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la

edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si está

afectado por la minusvalía mencionada en el párrafo anterior.

5. Al fallecimiento de la persona que, a tenor de lo dispuesto en el artículo 24.1 y 58

del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, se hubiese

subrogado en la posición del inquilino antes de la entrada en vigor de la presente ley,

sólo se podrá subrogar su cónyuge no separado legalmente o de hecho y, en su

defecto, los hijos del arrendatario que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen

convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento.

El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del

arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al sesenta y cinco por

ciento, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de

veinticinco años si esta fecha es posterior.

No se autorizan ulteriores subrogaciones.

6. Al fallecimiento de la persona que de acuerdo con el artículo 59 del Texto Refundido

de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ocupase la vivienda por segunda

subrogación no se autorizan ulteriores subrogaciones.

7. Los derechos reconocidos en los apartados 4 y 5 de esta Disposición al cónyuge del

arrendatario, serán también de aplicación respecto de la persona que hubiera venido

conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de

afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al

menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido

descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

8. Durante los diez años siguientes a la entrada en vigor de la ley, si la subrogación

prevista en los apartados 4 y 5 anteriores se hubiera producido a favor de hijos

mayores de sesenta y cinco años o que fueren perceptores de prestaciones públicas

por jubilación o invalidez permanente en grado de incapacidad permanente absoluta o

gran invalidez el contrato se extinguirá por el fallecimiento del hijo subrogado.

9. Corresponde a las personas que ejerciten la subrogación contemplada en los

apartados 4, 5 y 7 de esta Disposición probar la condición de convivencia con el

arrendatario fallecido que para cada supuesto proceda.

La condición de convivencia con el arrendatario fallecido deberá ser habitual y darse

necesariamente en la vivienda arrendada.

Serán de aplicación a la subrogación por causa de muerte regulada en los apartados 4

a 7 anteriores, las disposiciones sobre procedimiento y orden de prelación establecidas

en el artículo 16 de la presente Ley.

En ningún caso, los beneficiarios de una subrogación, podrán renunciarla a favor de

otro de distinto grado de prelación.

C) Otros derechos del arrendador

10. Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de

esta Ley, el arrendador tendrá los siguientes derechos:

1. En el Impuesto sobre el Patrimonio, el valor del inmueble arrendado se

determinará por capitalización al 4 po 100 de la renta devengada, siempre que

el resultado sea inferior al que resultaría de la aplicación de las reglas de

valoración de bienes inmuebles previstas en la Ley del Impuesto sobre el

Patrimonio.

2. Podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre

Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado. Cuando la cuota no

estuviese individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada

vivienda.

3. Podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación

necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso

convenido, en los términos resultantes del artículo 108 del Texto Refundido de

la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 o de acuerdo con las reglas

siguientes:

1. Que la reparación haya sido solicitada por el arrendatario o acordada

por resolución judicial o administrativa firme.

En caso de ser varios los arrendatarios afectados la solicitud deberá

haberse efectuado por la mayoría de los arrendatarios afectados o, en

su caso, por arrendatarios que representen la mayoría de las cuotas de

participación correspondientes a los pisos afectados.

2. Del capital invertido en los gastos realizados, se deducirán los auxilios o

ayudas públicas percibidos por el propietario.

3. Al capital invertido se le sumará el importe del interés legal del dinero

correspondiente a dicho capital calculado para un período de cinco años.

4. El arrendatario abonará anualmente un importe equivalente al 10 por

100 de la cantidad referida en la regla anterior, hasta su completo pago.

En el caso de ser varios los arrendatarios afectados, la cantidad referida

en la regla anterior se repartirá entre éstos de acuerdo con los criterios

establecidos en el apartado 2 del artículo 19 de la presente Ley.

5. La cantidad anual pagada por el arrendatario no podrá superar la menor

de las dos cantidades siguientes: cinco veces su renta vigente más las

cantidades asimiladas a la misma o el importe del salario mínimo

interprofesional, ambas consideradas en su cómputo anual.

4. Si el arrendador hubiera optado por realizar la repercusión con arreglo a lo

dispuesto en el artículo 108 antes citado, la repercusión se hará de forma

proporcional a la superficie de la finca afectada.

5. Podrá repercutir en el arrendatario el importe del coste de los servicios y

suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la ley.

Se exceptúa el supuesto de que por pacto expreso entre las partes todos estos gastos

sean por cuenta del arrendador.

D) Actualización de la renta

11. La renta del contrato podrá ser actualizada a instancia del arrendador previo

requerimiento fehaciente al arrendatario.

Este requerimiento podrá ser realizado en la fecha en que, a partir de la entrada en

vigor de la Ley, se cumpla una anualidad de vigencia del contrato.

Efectuado dicho requerimiento, en cada uno de los años en que aplique esta

actualización, el arrendador deberá notificar al arrendatario el importe de la

actualización, acompañando certificación del Instituto Nacional de Estadística expresiva

de los índices determinantes de la cantidad notificada.

La actualización se desarrollará de acuerdo con las siguientes reglas:

1. La renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento

deberá mantener durante cada una de las anualidades en que se desarrolle la

actualización, con la renta actualizada la misma proporción que el Indice

General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo o que el Indice

General Nacional o Indice General Urbano del Sistema de Indices de Costes de

la Vida del mes anterior a la fecha del contrato con respecto al Indice

correspondiente al mes anterior a la fecha de actualización.

En los arrendamientos de viviendas comprendidos en el artículo 6.2 del Texto

Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 celebrados con

anterioridad al 12 de mayo de 1956, se tomará como renta inicial la

revalorizada a que se refiere el artículo 96.10 del citado Texto Refundido,

háyase o no exigido en su día por el arrendador, y como índice correspondiente

a la fecha del contrato el del mes de junio de 1964.

En los arrendamientos de viviendas no comprendidos en el artículo 6.2 del

citado Texto Refundido celebrados antes del 12 de mayo de 1956, se tomará

como renta inicial, la que se viniera percibiendo en el mes de julio de 1954, y

como índice correspondiente a la fecha del contrato el mes de marzo de 1954.

2. De la renta actualizada que corresponda a cada período anual calculado con

arreglo a los dispuesto en la regla anterior o en la regla 5, sólo será exigible al

arrendatario el porcentaje que resulta de lo dispuesto en las reglas siguientes

siempre que este importe sea mayor que la renta que viniera pagando el

arrendatario en ese momento incrementada en las cantidades asimiladas a la

renta.

En el supuesto de que al aplicar la tabla de porcentajes que corresponda

resultase que la renta que estuviera pagando en ese momento fuera superior a

la cantidad que corresponda en aplicación de tales tablas, se pasaría a aplicar el

porcentaje inmediatamente superior, o en su caso el siguiente o siguientes que

correspondan, hasta que la cantidad exigible de la renta actualizada sea

superior a la que estuviera pagando.

3. La renta actualizada absorberá las cantidades asimiladas a la renta desde la

primera anualidad de la revisión.

Se consideran cantidades asimiladas a la renta a estos exclusivos efectos la

repercusión al arrendatario del aumento de coste de los servicios y suministros

a que se refiere el artículo 102 del Texto Refundido de la Ley de

Arrendamientos Urbanos y la repercusión del coste de las obras a que se refiere

el artículo 107 del citado Texto legal.

4. A partir del año en que se alcance el cien por cien de actualización, la renta que

corresponda pagar podrá ser actualizada por el arrendador o por el

arrendatario conforme a la variación porcentual experimentada en los doce

meses anteriores por el Indice General del Sistema de Indices de Precios de

Consumo, salvo cuando el contrato contuviera expreso otro sistema de

actualización en cuyo caso será éste de aplicación.

5. Cuando la renta actualizada calculada de acuerdo con lo dispuesto en la regla 1

sea superior a la que resulte de aplicar lo dispuesto en el párrafo siguiente, se

tomará como renta revisada esta última.

La renta a estos efectos se determinará aplicando sobre el valor catastral de la

finca arrendada vigente en 1994, los siguientes porcentajes:

o El 12 por 100, cuando el valor catastral derivara de una revisión que

hubiera surtido efectos con posterioridad a 1989.

o El 24 por 100 para el resto de los supuestos.

Para fincas situadas en el País Vasco se aplicará sobre el valor catastral

el porcentaje del 24 por 100; para fincas situadas en Navarra se aplicará

sobre el valor catastral el porcentaje del 12 por 100.

6. El inquilino podrá oponerse a la actualización de renta comunicándoselo

fehacientemente al arrendador en el plazo de los treinta días naturales

siguientes a la recepción del requerimiento de éste, en cuyo caso la renta que

viniere abonando el inquilino hasta ese momento, incrementada con las

cantidades asimiladas a ella, sólo podrá actualizarse anualmente con la

variación experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Indices

de Precios de Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores a la

fecha de cada actualización.

Los contratos de arrendamientos respecto de los que el inquilino ejercite la

opción a que se refiere esta regla, quedarán extinguidos en un plazo de ocho

años, aún cuando se produzca una subrogación, contándose dicho plazo a

partir de la fecha del requerimiento fehaciente del arrendador.

7. No procederá la actualización de renta prevista en este apartado cuando la

suma de los ingresos totales que perciba el arrendatario y las personas que con

él convivan habitualmente en la vivienda arrendada, no excedan de los límites

siguientes:

Número de personas que convivan

en la vivienda arrendada

Límite en número de veces

el salario mínimo interprofesional

1 ó 2 2,5

3 ó 4 3

Más de 4 3,5

8. Los ingresos a considerar serán la totalidad de los obtenidos durante el ejercicio

impositivo anterior a aquel en que se promueva por el arrendador la

actualización de la renta.

9. En defecto de acreditación por el arrendatario de los ingresos percibidos por el

conjunto de las personas que convivan en la vivienda arrendada, se presumirá

que procede la actualización pretendida.

10. En los supuestos en que no proceda la actualización, la renta que viniese

abonando el inquilino, incrementada en las cantidades asimiladas a ella, podrá

actualizarse anualmente a tenor de la variación experimentada por el Indice

General de Precios al Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores a

la fecha de cada actualización.

11. La actualización de renta cuando proceda, se realizará en los plazos siguientes:

a. En diez años, cuando la suma de los ingresos totales percibidos por el

arrendatario y las personas que con él convivan habitualmente en la

vivienda arrendada no exceda de 5,5 veces el Salario Mínimo

Interprofesional.

En este caso, los porcentajes exigibles de la renta actualizada serán los

siguientes:

Período anual de

actualización a partir de la

entrada en vigor de la Ley

Porcentaje exigible de

la renta actualizada

1 10 %

2 20 %

3 30 %

4 40 %

5 50 %

6 60 %

7 70 %

8 80 %

9 90 %

10 100 %

b. En cinco años, cuando la indicada suma sea igual o superior a 5,5 veces

el Salario Mínimo Interprofesional.

En este caso, los porcentajes exigibles de la renta actualizada serán el

doble de los indicados en la letra a) anterior.

12. Lo dispuesto en el presente apartado sustituirá a lo dispuesto para los

arrendamientos de vivienda en los números 1 y 4 del artículo 100 del Texto

Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

Tercera. Contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de

mayo de 1985

A) Régimen normativo aplicable

1. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo

de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán

rigiéndose por las normas del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos

de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las

modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.

B) Extinción y subrogación

2. Los contratos que en la fecha de entrada en vigor de la presente Ley se encuentren

en situación de prórroga legal, quedarán extinguidos de acuerdo con lo dispuesto en

los apartados 3 a 4 siguientes.

3. Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su

jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma

actividad desarrollada en el local.

En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse

subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran

transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el

contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el

local. En este caso el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar

veinte años a contar desde la entrada en vigor de la Ley.

La primera subrogación prevista en los párrafos anteriores no podrá tener lugar

cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones de acuerdo

con lo previsto en el artículo 60 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos

Urbanos. La segunda subrogación prevista no podrá tener lugar cuando ya se hubiera

producido en el arrendamiento una transmisión de acuerdo con lo previsto en el citado

artículo 60.

El arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el local

de negocio en los términos previstos en el artículo 32 del Texto Refundido de la Ley de

Arrendamientos Urbanos.

Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años

a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el

momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la

aprobación de la ley.

Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la Ley se hubiera

producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado

se incrementarán en cinco años.

Se tomará como fecha del traspaso, a los efectos de este apartado, la de la escritura a

que se refiere el artículo 32 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos

de 1964.

4. Los arrendamientos de local de negocio cuyo arrendatario sea una persona jurídica

se extinguirán de acuerdo con las reglas siguientes:

1. Los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades

comerciales, en veinte años.

Se consideran actividades comerciales a estos efectos las comprendidas en la

División 6 de la Tarifa del Impuesto sobre Actividades Económicas.

Se exceptúan los locales cuya superficie sea superior a 2.500 m2, en cuyo caso,

la extinción se producirá en cinco años.

2. Los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades distintas de

aquellas a las que se refiere la regla 1 a las que correspondan cuotas según las

Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas:

o De menos de 85.000 ptas., en 20 años

o Entre 85.001 y 130.000 ptas., en 15 años

o Entre 130.001 y 190.000 ptas., en 10 años

o De más de 190.000 ptas., en 5 años

Las cuotas que deben ser tomadas en consideración a los efectos dispuestos en el

presente apartado son las cuotas mínimas municipales o cuotas mínimas según tarifa,

que incluyen, cuando proceda, el complemento de superficie,correspondientes al

ejercicio 1994. En aquellas actividades a las que corresponda una bonificación en la

cuota del Impuesto sobre Actividades Económicas, dicha bonificación se aplicará a la

cuota mínima municipal o cuota mínima según tarifa a los efectos de determinar la

cantidad que corresponda.

Los plazos citados en las reglas anteriores se contarán a partir de la entrada en vigor

de la presente Ley. Cuando en los diez años anteriores a dicha entrada en vigor se

hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos de extinción de los

contratos se incrementarán en cinco años. Se tomará como fecha del traspaso la de la

escritura a que se refiere el artículo 32 del Texto Refundido de la Ley de

Arrendamientos Urbanos.

Cuando en un local se desarrollen varias actividades a las que correspondan distintas

cuotas, sólo se tomará en consideración a los efectos de este apartado la mayor de

ellas.

Incumbe al arrendatario la prueba de la cuota que corresponde a la actividad

desarrollada en el local arrendado. En defecto de prueba, el arrendamiento tendrá la

mínima de las duraciones previstas en el párrafo primero.

5. Los contratos en los que, en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, no

haya transcurrido aún el plazo determinado pactado en el contrato, durarán el tiempo

que reste para que dicho plazo se cumpla. Cuando este período de tiempo sea inferior

al que resultaría de la aplicación de las reglas del apartado 4 el arrendatario podrá

hacer durar el arriendo el plazo que resulte de la aplicación de dichas reglas.

En los casos previstos en este apartado y en el apartado 4, la tácita reconducción se

regirá por lo dispuesto en el artículo 1566 del Código Civil y serán aplicables al

arrendamiento renovado las normas de la presente Ley relativas a los arrendamientos

de fincas urbanas para uso distinto del de vivienda.

C) Actualización de la renta

6. A partir de la entrada en vigor de la presente Ley, en la fecha en que se cumpla

cada año de vigencia del contrato, la renta de los arrendamientos de locales de

negocio podrá ser actualizada, a instancia del arrendador, previo requerimiento

fehaciente al arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

1. La renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento

deberá mantener con la renta actualizada la misma proporción que el Indice

General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo o que el Indice

General Nacional o Indice General Urbano del Sistema de Indices de Costes de

la Vida del mes anterior a la fecha del contrato con respecto al Indice

correspondiente al mes anterior a la fecha de cada actualización.

En los contratos celebrados con anterioridad al 12 de mayo de 1956, se tomará

como renta inicial la revalorizada a que se refiere el artículo 96.10 del citado

Texto Refundido, háyase o no exigido en su día por el arrendador, y como

índice correspondiente a la fecha del contrato el del mes de junio de 1964.

2. De la renta actualizada que corresponda a cada período anual calculado con

arreglo a lo dispuesto en la regla anterior, sólo será exigible al arrendatario el

porcentaje que resulte de las tablas de porcentajes previstas en las reglas

siguientes en función del período de actualización que corresponda, siempre

que este importe sea mayor que la renta que viniera pagando el arrendatario

en ese momento incrementada en las cantidades asimiladas a la renta.

En el supuesto de que al aplicar la tabla de porcentajes que corresponda

resultase que la renta que estuviera cobrando en ese momento fuera superior a

la cantidad que corresponda en aplicación de tales tablas, se pasaría a aplicar el

porcentaje inmediatamente superior, o en su caso el siguiente o siguientes que

correspondan, hasta que la cantidad exigible de la renta actualizada sea

superior a la que estuviera cobrando sin la actualización.

3. En los arrendamientos a los que corresponda, de acuerdo con lo dispuesto en el

apartado 4, un período de extinción de cinco o diez años, la revisión de renta

se hará de acuerdo con la tabla siguiente:

Actualización a partir

entrada en vigor de la Ley

Porcentaje exigible de

la renta actualizada

1 10 %

2 20 %

3 35 %

4 60 %

5 100 %

4. En los arrendamientos comprendidos en el apartado 3, y en aquellos a los que

corresponda, de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 4, un período de

extinción de quince o veinte años, la revisión de la renta se hará con arreglo a

los porcentajes y plazos previstos en la regla 9, a) del apartado 11 de la

disposición transitoria segunda.

5. La renta actualizada absorberá las cantidades asimiladas a la renta desde la

primera anualidad de revisión.

Se consideran cantidades asimiladas a la renta a estos exclusivos efectos la

repercusión al arrendatario del aumento de coste de los servicios y suministros

a que se refiere el artículo 102 del Texto Refundido de la Ley de

Arrendamientos Urbanos y la repercusión del coste de las obras a que se refiere

el artículo 107 del citado Texto Legal.

6. A partir del año en que se alcance el cien por cien de actualización, la renta que

corresponda pagar podrá ser actualizada por el arrendador o por el

arrendatario conforme a la variación porcentual experimentada en los doce

meses anteriores por el Indice General del Sistema de Indices de Precios de

Consumo, salvo cuando el contrato contuviera expreso otro sistema de

actualización, en cuyo caso será éste de aplicación.

7. Lo dispuesto en el presente apartado sustituirá a lo dispuesto para los

arrendamientos de locales de negocio en el número 1 del artículo 100 del Texto

Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

8. Para determinar a estos efectos la fecha de celebración del contrato, se

atenderá a aquélla en que se suscribió, con independencia de que el

arrendatario actual sea el originario o la persona subrogada en su posición.

7. El arrendatario podrá revisar la renta de acuerdo con lo dispuesto en las reglas 1, 5

y 6 del apartado anterior en la primera renta que corresponda pagar, a partir del

requerimiento de revisión efectuado por el arrendador o a iniciativa propia.

En este supuesto, el plazo mínimo de duración previsto en el apartado 3 y los plazos

previstos en el apartado 4, se incrementarán en cinco años.

Lo dispuesto en el párrafo anterior será también de aplicación en el supuesto en que la

renta que se estuviera pagando en el momento de entrada en vigor de la ley fuera

mayor que la resultante de la actualización prevista en el apartado 7

8. La revisión de la renta prevista para los contratos a que se refiere el apartado 3 y

para aquellos de los contemplados en el apartado 4 que tengan señalado un período

de extinción de quince a veinte años, no procederá cuando el arrendatario opte por la

no aplicación de la misma.

Para ello, el arrendatario deberá comunicar por escrito al arrendador su voluntad en un

plazo de treinta días naturales siguientes a la recepción del requerimiento de éste para

la revisión de la renta.

Los contratos de arrendamiento respecto de los que el arrendatario ejercite la opción

de no revisión de la renta, se extinguirán cuando venza la quinta anualidad contada a

partir de la entrada en vigor de la presente Ley.

D) Otros derechos del arrendador

9. Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de

esta ley, y hasta que se produzca la extinción del mismo, será también de aplicación a

estos contratos lo previsto en el apartado 10 de la disposición transitoria segunda.

E) Otros derechos del arrendatario

10. El arrendatario tendrá derecho a una indemnización de una cuantía igual a

dieciocho mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del

arrendamiento cuando antes del transcurso de un año desde la extinción del mismo,

cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad o una actividad

afín a la que aquél ejercitaba. Se considerarán afines las actividades típicamente aptas

para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad

que ejerció el arrendatario.

11. Extinguido el contrato de arrendamiento conforme a lo dispuesto en los apartados

precedentes, el arrendatario tendrá derecho preferente para continuar en el local

arrendado si el arrendador pretendiese celebrar un nuevo contrato con distinto

arrendatario antes de haber transcurrido un año a contar desde la extinción legal del

arrendamiento.

A tal efecto, el arrendador deberá notificar fehacientemente al arrendatario su

propósito de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, la renta ofrecida, las

condiciones esenciales del contrato y el nombre, domicilio y circunstancias del nuevo

arrendatario.

El derecho preferente a continuar en el local arrendado conforme a las condiciones

ofrecidas, deberá ejercitarse por el arrendatario en el plazo de treinta días naturales a

contar desde el siguiente al de la notificación, procediendo en este plazo a la firma del

contrato.

El arrendador, transcurrido el plazo de treinta días naturales desde la notificación sin

que el arrendatario hubiere procedido a firmar el contrato de arrendamiento

propuesto, deberá formalizar el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de ciento

veinte días naturales a contar desde la notificación al arrendatario cuyo contrato se

extinguió.

Si el arrendador no hubiese hecho la notificación prevenida u omitiera en ella

cualquiera de los requisitos exigidos o resultaran diferentes la renta pactada, la

persona del nuevo arrendatario o las restantes condiciones esenciales del contrato,

tendrá derecho el arrendatario cuyo contrato se extinguió a subrogarse, por ministerio

de la ley, en el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de sesenta días naturales

desde que el arrendador le remitiese fehacientemente copia legalizada del nuevo

contrato celebrado seguido a tal efecto, estando legitimado para ejercitar la acción de

desahucio por el procedimiento establecido para el ejercicio de la acción de retracto.

El arrendador está obligado a remitir al arrendatario cuyo contrato se hubiera

extinguido, copia del nuevo contrato celebrado dentro del año siguiente a la extinción,

en el plazo de quince días desde su celebración.

El ejercicio de este derecho preferente será incompatible con la percepción de la

indemnización prevista en el apartado anterior, pudiendo el arrendatario optar entre

uno u otro.

12. La presente disposición transitoria se aplicará a los contratos de arrendamiento de

local de negocio para oficina de farmacia celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y

que subsistan el 31 de diciembre de 1999.

(Apartado redactado según Ley 55/1999, de 29 de diciembre.)

Cuarta. Contratos de arrendamiento asimilados al inquilinato celebrados con

anterioridad al 9 de mayo de 1985.

1. Los contratos asimilados a los de inquilinato a que se refiere el artículo 4.2 del Texto

Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y los asimilados a los de local

de negocio a que se refiere el artículo 5.2 del mismo Texto Legal, celebrados antes del

9 de mayo de 1985 y que subsisten en la fecha de entrada en vigor de la presente Ley,

continuarán rigiéndose por las normas del citado Texto Refundido que les sean de

aplicación, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta

disposición transitoria.

2. Los arrendamientos asimilados al inquilinato se regirán por lo estipulado en la

Disposición Transitoria Tercera. A estos efectos, los contratos celebrados por la Iglesia

Católica y por Corporaciones que no persigan ánimo de lucro, se entenderán

equiparados a aquellos de los mencionados en la regla 2 del apartado 4 a los que

corresponda un plazo de extinción de quince años. Los demás se entenderán

equiparados a aquéllos de los mencionados en la citada regla 2 a los que corresponda

un plazo de extinción de diez años.

3. Los arrendamientos asimilados a los de local de negocio se regirán por lo estipulado

en la Disposición Transitoria Tercera para los arrendamientos de local a que se refiere

la regla 2 del apartado 4 a los que corresponda una cuota superior a 190.000 pesetas.

4. Los arrendamientos de fincas urbanas en los que se desarrollen actividades

profesionales se regirán por lo dispuesto en el apartado anterior.

Quinta. Arrendamientos de Viviendas de Protección Oficial

Los arrendamientos de Viviendas de Protección Oficial que subsistan a la entrada en

vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por la normativa que les viniera siendo

de aplicación.

Sexta. Procesos judiciales.

1. El Título V de la presente Ley será aplicable a los litigios relativos a contratos de

arrendamiento de finca urbana que subsistan a la fecha de entrada en vigor de esta

ley.

2. Se exceptúa lo establecido respecto al valor de la demanda y a la conformidad de

las sentencias, que será inmediatamente aplicable a los recursos de casación en los

litigios sobre contratos de arrendamiento de local de negocios en los que la sentencia

de la Audiencia Provincial se haya dictado después de la entrada en vigor de la

presente Ley.

DISPOSICIÓN DEROGATORIA UNICA. Disposiciones que se derogan.

Quedan derogados, sin perjuicio de lo previsto en las Disposiciones Transitorias de la

presente Ley, el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el

Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, los artículos 8 y 9 del

Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, y

cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo establecido en esta

Ley.

También queda derogado el Decreto de 11 de marzo de 1949. Esta derogación

producirá sus efectos en el ámbito territorial de cada Comunidad Autónoma cuando se

dicten las disposiciones a que se refiere la Disposición Adicional Tercera de la presente

Ley.

DISPOSICIONES FINALES.

Primera. Naturaleza de la Ley.

La presente Ley se dicta al amparo del artículo 149.1.8 de la Constitución.

Segunda. Entrada en vigor

Esta ley entrará en vigor el día 1 de enero de 1995.

El apartado 3 de la Disposición Transitoria Segunda entrará en vigor el día siguiente al

de la publicación de la presente Ley en el Boletín Oficial del Estado.

Los traspasos de local de negocio producidos a partir de la fecha señalada en el

párrafo anterior se considerarán producidos a partir de la entrada en vigor de la Ley.

Tercera. Publicación por el Gobierno de los Indices de Precios al Consumo a que se

refiere esta Ley

El Gobierno en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de la presente Ley,

publicará en el Boletín Oficial del Estado una relación de los Indices de Precios al

Consumo desde el año 1954 hasta la entrada en vigor de la misma.

Una vez publicada la relación a que se refiere el párrafo anterior, el Instituto Nacional

de Estadística, al anunciar mensualmente las modificaciones sucesivas del Indice de

Precios al Consumo, hará constar también la variación de la proporción con el índice

base de 1954.

Cuarta. Compensaciones por vía fiscal

El Gobierno procederá, transcurrido un año a contar desde la entrada en vigor de la

Ley, a presentar a las Cortes Generales un proyecto de ley mediante el que se arbitre

un sistema de beneficios fiscales para compensar a los arrendadores, en contratos

celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 que subsistan a la entrada en vigor

de la Ley, mientras el contrato siga en vigor, cuando tales arrendadores no disfruten

del derecho a la revisión de la renta del contrato por aplicación de la regla 7 del

apartado 11 de la Disposición Transitoria Segunda de esta Ley.

Por tanto, mando a todos los españoles, particulares y autoridades que guarden y

hagan guardar esta Ley.

Madrid, 24 de noviembre de 1994.

- Juan Carlos R. -

El Presidente del Gobierno,

Felipe González Márquez